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Wichtige Kennzahlen zur Bewertung von Anlageimmobilien
Bei der Bewertung von Immobilien als Kapitalanlage ist es entscheidend, verschiedene finanzielle und wirtschaftliche Kennzahlen zu berücksichtigen. Diese Kennzahlen helfen Investoren, das Renditepotenzial, die Risiken und die langfristigen Perspektiven einer Immobilie möglichst objektiv einzuschätzen. Eine sorgfältige Analyse dieser Parameter ermöglicht es, fundierte Entscheidungen zu treffen und teure Fehlkäufe zu vermeiden. Im Folgenden werden die wichtigsten Kennzahlen für die Bewertung von Investment-Immobilien vorgestellt und ausführlich erläutert.
Bruttorendite und Nettorendite
Die Bruttorendite ist eine einfache und schnelle Kennzahl, um den groben Ertrag einer Immobilie zu beziffern. Sie wird berechnet, indem die jährlichen Kaltmieteinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt werden. Dieser Wert lässt jedoch wichtige Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand und nicht umlagefähige Nebenkosten außer Acht. Investoren sollten die Bruttorendite eher als ersten Anhaltspunkt nutzen und nicht allein darauf vertrauen, da sie häufig ein verzerrtes Bild der tatsächlichen Rentabilität liefern kann.
Ein positiver Cashflow zeigt an, dass die laufenden Einnahmen aus Mieten nicht nur die Kosten, sondern auch den Kapitaldienst und Rücklagen für Instandhaltungen abdecken. Oft unterschätzen Investoren die tatsächlichen Ausgaben und fokussieren sich zu stark auf vereinfachte Rechenbeispiele. Ein negativer Cashflow hingegen kann auf dauerhafte Zuzahlungen hinweisen, die die Wirtschaftlichkeit des Investments infrage stellen. Daher ist eine detaillierte Analyse aller monatlichen Einnahmen und Ausgaben unerlässlich, um die Rentabilität realistisch einzuschätzen.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite wird berechnet, indem der jährlich erzielte Gewinn nach allen Ausgaben ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital gesetzt wird. Dabei wird nur das tatsächlich vom Investor eingebrachte Kapital berücksichtigt, nicht der gesamte Kaufpreis. Diese Kennzahl ist besonders wichtig, weil sie zeigt, wie erfolgreich man sein eigenes Kapital in der Immobilie arbeiten lässt. Gerade mit Fremdfinanzierungen lässt sich die Rendite auf das eigene Kapital deutlich steigern, wobei auch das damit verbundene Risiko steigt.